เซอร์วิสออฟฟิศในกรุงเทพฯ ช่วยลดค่าตกแต่งได้จริงไหม ?

ปัจจุบันเจ้าของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ จำนวนมาก เริ่มนำเสนอโซลูชันออฟฟิศแบบพร้อมใช้งาน หรือ Turnkey Office มากขึ้น เพื่อช่วยลดภาระด้านเงินลงทุนเริ่มต้นของผู้เช่ารายใหม่ สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงสำคัญของตลาดออฟฟิศในกรุงเทพฯ ที่ไม่ได้มองเรื่องการจัดตั้งสำนักงานในแบบเดิม ๆ อีกต่อไป

อย่างไรก็ตาม แม้เจ้าของอาคารจะเริ่มปรับตัวตามความต้องการของตลาดมากขึ้น แต่ผู้ให้บริการพื้นที่ทำงานอย่าง JustCo ได้ส่งมอบออฟฟิศที่พร้อมใช้งานจริงมาตั้งแต่วันแรก ทั้งในรูปแบบของเซอร์วิสออฟฟิศที่ตกแต่งครบ ซึ่งสามารถเข้าไปนั่งทำงานได้ทันที โดยไม่ต้องแบกรับข้อผูกมัดแบบสัญญาเช่าระยะยาว รวมถึงภาระการคืนสภาพพื้นที่ หรือระยะเวลาเตรียมออฟฟิศที่มักยังเป็นส่วนหนึ่งของการเช่าออฟฟิศแบบทั่วไป

บทความนี้จะพาไปทำความเข้าใจตลาดการเช่าสำนักงานแบบ “Turnkey Office” ในกรุงเทพฯ ว่าวันนี้หมายถึงอะไร ทำไมการตกแต่งพื้นที่สำนักงานแบบดั้งเดิมถึงยังเป็นทางเลือกที่ใช้ต้นทุนสูงและต้องใช้เวลานาน และเพราะเหตุใด Serviced Office หรือพื้นที่ทำงานแบบยืดหยุ่น ถึงกลายเป็นทางเลือกที่ช่วยลดทั้งภาระด้านค่าใช้จ่ายและความซับซ้อนในการตั้งออฟฟิศได้อย่างมีประสิทธิภาพ

Turnkey Office ในตลาดเช่าออฟฟิศกรุงเทพฯ คืออะไร ?

ในบริบทของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ Turnkey Office คือพื้นที่สำนักงานที่ตกแต่งและติดตั้งทุกอย่างไว้พร้อมใช้งาน ผู้เช่าสามารถย้ายเข้าและเริ่มทำงานได้ทันที โดยเจ้าของอาคารจะเป็นผู้รับภาระค่าใช้จ่ายด้านการปรับปรุงพื้นที่และตกแต่งออฟฟิศ แลกกับการทำสัญญาเช่าตามระยะเวลาที่กำหนด แทนที่จะส่งมอบพื้นที่เปล่าให้ผู้เช่าไปออกแบบออฟฟิศก่อสร้าง และจัดหาเฟอร์นิเจอร์เองทั้งหมด  

นี่ถือว่าเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญของตลาดเช่าออฟฟิศแบบดั้งเดิมในกรุงเทพฯ เพราะที่ผ่านมา ผู้เช่าส่วนใหญ่มักต้องรับผิดชอบทั้งต้นทุนและความซับซ้อนของการตั้งสำนักงานใหม่ด้วยตนเองทั้งหมด ตั้งแต่การวางผังพื้นที่ งานตกแต่ง ไปจนถึงการติดตั้งเฟอร์นิเจอร์และระบบต่าง ๆ ดังนั้น การเกิดขึ้นของออฟฟิศพร้อมใช้งานในแบบ Turnkey Office จึงช่วยย้ายภาระด้านเงินลงทุนให้กลับไปอยู่ที่เจ้าของอาคารมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม โมเดลนี้ก็ยังมีข้อจำกัดที่ควรพิจารณาเพิ่มเติม เนื่องจากออฟฟิศพร้อมใช้งานในรูปแบบดั้งเดิมมักยังมาพร้อมเงื่อนไขสำคัญ เช่น

• ต้องทำสัญญาเช่าระยะยาวหลายปี โดยทั่วไปประมาณ 3-5 ปี
• มีภาระในการคืนสภาพพื้นที่เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า
• ยังต้องใช้เวลาเตรียมพื้นที่อีกหลายสัปดาห์ก่อนจะพร้อมใช้งานจริง
• รูปแบบการตกแต่งออฟฟิศมักเป็นมาตรฐานกลาง ซึ่งอาจไม่ตอบโจทย์ลักษณะการทำงานของทุกทีม

แม้ว่าการเช่าออฟฟิศในลักษณะนี้จะช่วยลดภาระด้านเงินลงทุนเริ่มต้นได้ แต่ในด้านข้อผูกมัด ความซับซ้อนของสัญญา และระยะเวลาที่ต้องรอก่อนเริ่มใช้งานจริง ก็ยังไม่ได้หายไปทั้งหมด 

ต้นทุนที่แท้จริงของการตกแต่งออฟฟิศแบบดั้งเดิมในกรุงเทพฯ

หากต้องการเข้าใจว่าทำไมออฟฟิศแบบพร้อมใช้งาน ถึงได้กลายเป็นหนึ่งในข้อได้เปรียบของการเช่าสำนักงานในกรุงเทพฯ เราอาจต้องย้อนกลับไปดูต้นทุนที่ผู้เช่าเคยต้องแบกรับกับการเช่าออฟฟิศแบบเดิม ไม่ว่าจะเป็นการปรับปรุงและออกแบบพื้นที่ ซึ่งมีความยุ่งยาก และยังมาพร้อมกับต้นทุนก้อนใหญ่ทั้งในแง่ของเงินลงทุน ระยะเวลา และค่าใช้จ่ายเมื่อสิ้นสุดสัญญา ซึ่งทั้งหมดนี้เกิดขึ้นนอกเหนือจากค่าเช่าพื้นที่สำนักงานโดยตรง ทำให้หลาย ๆ องค์กรเลือกเช่าออฟฟิศแบบพร้อมใช้งานเพื่อความคุ้มค่า

ด้วยเหตุผลเหล่านี้ ทำให้เจ้าของอาคารหลายแห่งเริ่มเข้ามารับภาระด้านการออกแบบพื้นที่ออฟฟิศมากขึ้น โดยเฉพาะเมื่อดูจากตลาดเซอร์วิสออฟฟิศ และ Flexible Workspace ที่เติบโตอย่างรวดเร็วในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อีกทั้งเมื่อผู้เช่าลองคำนวณต้นทุนจริงในทุกมิติแล้ว การลงทุนกับการฟิตเอาต์ออฟฟิศแบบเดิมอาจไม่ใช่ทางเลือกที่คุ้มค่าสำหรับหลายธุรกิจอีกต่อไป

เงินลงทุนก้อนใหญ่ตั้งแต่ก่อนเริ่มใช้งานจริง

การฟิตเอาต์ออฟฟิศที่เป็นพื้นที่เปล่าหรือกึ่งพร้อมใช้งานในกรุงเทพฯ ต้องใช้เงินลงทุนเริ่มต้นจำนวนมากตั้งแต่ก่อนที่พนักงานคนแรกจะเข้ามานั่งทำงาน ไม่ว่าจะเป็นงานกั้นห้อง งานพื้น ระบบไฟ ระบบ IT โครงสร้างพื้นฐานด้านภาพและเสียง เฟอร์นิเจอร์ พื้นที่ต้อนรับ รวมถึงค่าบริหารโครงการ ค่าออกแบบ และค่าใช้จ่ายด้านมาตรฐานหรือข้อกำหนดต่าง ๆ

นอกจากนี้ ข้อมูลจาก Cushman & Wakefield ระบุว่า ค่าใช้จ่ายเฉลี่ยในการฟิตเอาต์สำนักงานในย่าน CBD ของกรุงเทพฯ อยู่ที่ประมาณ 28,000 – 40,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งหากเป็นทีมขนาดกลางที่ต้องการพื้นที่ราว 3,000 ตารางฟุต ก็อาจต้องใช้เงินลงทุนเริ่มต้นมากกว่า 7,800,000 ถึง 11,200,000 บาท ก่อนที่ธุรกิจจะเริ่มสร้างมูลค่าจากพื้นที่ได้จริง และสำหรับองค์กรขนาดใหญ่ ต้นทุนในการจัดตั้งออฟฟิศอาจสูงไปถึงหลักล้านดอลลาร์ได้เลย

งบประมาณก้อนนี้เป็นเงินที่ธุรกิจสามารถนำไปใช้กับเรื่องสำคัญอื่นได้ ไม่ว่าจะเป็นการจ้างทีมงาน การพัฒนาสินค้าหรือบริการ การขยายตลาด หรือการลงทุนเพื่อการเติบโตในระยะยาว ดังนั้นการนำเงินไปผูกไว้กับงานออกแบบออฟฟิศ งานกั้นพื้นที่ หรือเฟอร์นิเจอร์ จึงถือเป็นต้นทุนค่าเสียโอกาสที่ไม่น้อยเลย โดยเฉพาะสำหรับธุรกิจที่กำลังเริ่มต้นหรือต้องการขยายฐานในประเทศไทย

ต้นทุนด้านเวลาก็สำคัญไม่แพ้กัน

นอกเหนือจากค่าใช้จ่ายทางการเงิน การฟิตเอาต์ออฟฟิศแบบดั้งเดิมในกรุงเทพฯ ยังใช้เวลาค่อนข้างมาก โดยทั่วไปอาจกินเวลาประมาณ 3-6 เดือน นับจากวันที่เซ็นสัญญาเช่าไปจนถึงวันที่ออฟฟิศพร้อมใช้งานจริง และระยะเวลานี้ก็มาพร้อมต้นทุนแฝงอีกหลายด้าน ทั้งความล่าช้าในการเริ่มงาน ค่าใช้จ่ายที่ยังคงเกิดขึ้นกับพื้นที่เดิม รวมถึงภาระในการบริหารงานก่อสร้างควบคู่ไปกับการบริหารธุรกิจ

สำหรับองค์กรที่ต้องการเปิดสำนักงานใหญ่ประจำภูมิภาค ทีมโปรเจกต์ที่มีเส้นตายชัดเจน หรือธุรกิจที่ต้องเร่งเริ่มดำเนินงาน การรอเวลาหลายเดือนเพื่อให้ออฟฟิศพร้อมใช้งานไม่ใช่เรื่องเล็ก เพราะนั่นหมายถึงเวลาของผู้บริหารที่ต้องใช้ไปกับการติดตามโครงการ โอกาสทางธุรกิจที่อาจหลุดมือ และความไม่คล่องตัวในการเดินหน้าธุรกิจตามแผน

ค่าใช้จ่ายในการคืนสภาพพื้นที่ คือภาระที่หลายคนมองข้าม

อีกหนึ่งต้นทุนสำคัญของการเช่าออฟฟิศแบบดั้งเดิมในกรุงเทพฯ คือข้อกำหนดเรื่องการคืนสภาพพื้นที่เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า ผู้เช่าหลายรายจำเป็นต้องรื้อถอนงานตกแต่งหรือสิ่งที่ติดตั้งเพิ่มเติมทั้งหมด เพื่อให้พื้นที่กลับไปอยู่ในสภาพเดิมตามที่เจ้าของอาคารกำหนด

นั่นหมายความว่า ค่าใช้จ่ายในการฟิตเอาต์ออฟฟิศไม่ได้เกิดขึ้นเพียงครั้งเดียวตอนเริ่มต้น แต่ในทางปฏิบัติอาจต้องจ่าย “ซ้ำ” สองรอบตลอดอายุสัญญา ซึ่งหมายถึงการจ่ายครั้งแรกเพื่อสร้างพื้นที่ให้พร้อมใช้งาน และจ่ายอีกครั้งเพื่อรื้อถอนหรือคืนสภาพเมื่อย้ายออก

ทำไม JustCo จึงตอบโจทย์เทรนด์นี้ก่อนจะกลายเป็นกระแส ?

เทรนด์ของ Turnkey Office เกิดขึ้นเพราะรูปแบบการเช่าออฟฟิศแบบดั้งเดิมเริ่มไม่ตอบโจทย์ผู้เช่าอีกต่อไป เจ้าของอาคารหลายแห่งจึงเริ่มปรับตัวด้วยการเข้ามารับภาระค่าใช้จ่ายด้านการก่อสร้างและตกแต่งออฟฟิศมากขึ้น ซึ่งถือเป็นพัฒนาการที่ดีของตลาด แต่ถึงอย่างนั้น การเช่าออฟฟิศแบบ Turnkey ในรูปแบบดั้งเดิมก็ยังมักมาพร้อมข้อผูกมัดหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นการทำสัญญาเช่าระยะยาว 3-5 ปี การต้องยอมรับรูปแบบการตกแต่งมาตรฐานที่เจ้าของอาคารกำหนด การรอเวลาอีกหลายสัปดาห์กว่าพื้นที่จะพร้อมใช้งานจริง รวมถึงภาระในการคืนสภาพพื้นที่เมื่อสิ้นสุดสัญญา

ในขณะที่ JustCo ได้พัฒนารูปแบบการให้บริการพื้นที่ออฟฟิศด้วยแนวคิดที่ต่างออกไป สิ่งที่เจ้าของอาคารในกรุงเทพฯ เพิ่งเริ่มนำเสนอในวันนี้ JustCo ได้ทำให้เป็นมาตรฐานของบริการมาตั้งแต่ต้นในรูปแบบเซอร์วิสออฟฟิศ ออฟฟิศพร้อมเฟอร์นิเจอร์ให้เช่าที่พร้อมใช้งานทันที โดยผู้เช่าไม่จำเป็นต้องลงทุนเงินก้อนสำหรับการจัดตั้งสำนักงาน ไม่ต้องบริหารไทม์ไลน์งานก่อสร้าง และไม่ต้องกังวลกับภาระการคืนสภาพพื้นที่เมื่อหมดสัญญา

ความแตกต่างของ JustCo จึงไม่ได้อยู่แค่การไม่มีค่าใช้จ่ายด้านฟิตเอาต์เท่านั้น แต่คือการตัดขั้นตอนทั้งหมดของการตั้งออฟฟิศแบบเดิมออกไปด้วย เมื่อเลือกใช้ JustCo การเริ่มทำงานได้ตั้งแต่วันแรกไม่ใช่เรื่องที่ต้องวางแผนล่วงหน้า แต่เป็นมาตรฐานพื้นฐานที่เกิดขึ้นทันทีตั้งแต่วินาทีที่ทีมก้าวเข้ามาในพื้นที่

นอกจากนี้ เงื่อนไขการเช่าที่ยืดหยุ่นยังช่วยให้ธุรกิจไม่ต้องแลกข้อผูกมัด อีกทั้งโมเดลการทำงานแบบ Plug-in-and-Work ของ JustCo ไม่ได้สะท้อนแค่ในตัวพื้นที่เท่านั้น แต่ยังรวมถึงรูปแบบสัญญาที่สามารถปรับเพิ่มหรือลดขนาดพื้นที่ได้ตามการเปลี่ยนแปลงของธุรกิจ ช่วยให้การเช่าออฟฟิศสอดคล้องกับการเติบโตขององค์กรได้มากกว่าการยึดติดกับพื้นที่ขนาดคงที่เป็นเวลาหลายปี

เริ่มทำงานได้ตั้งแต่วันแรกกับ JustCo เป็นอย่างไร ?

ตั้งแต่วินาทีที่ทีมของคุณก้าวเข้ามาใน พื้นที่โคเวิร์กกิ้งสเปซของ JustCo สภาพแวดล้อมการทำงานก็พร้อมใช้งานได้ทันที โดยองค์ประกอบสำคัญที่รวมอยู่แล้ว ได้แก่

• ห้องทำงานส่วนตัว หรือ พื้นที่ Hot Desk ที่มีเฟอร์นิเจอร์ครบ พร้อมเลือกให้เหมาะกับขนาดทีม
• อินเทอร์เน็ตความเร็วสูงและระบบ IT ที่รองรับการทำงานระดับองค์กร
• ห้องประชุมและพื้นที่สำหรับการประชุม ที่สามารถจองใช้งานได้
• บริการต้อนรับ รับจดหมาย และบริการสนับสนุนทางธุรกิจ
• Pantry, Lounge และพื้นที่พักผ่อนสำหรับการทำงานหรือพูดคุยอย่างไม่เป็นทางการ
• ระบบรักษาความปลอดภัยและการเข้าใช้งานตลอด 24 ชั่วโมง
• ทีมงานประจำพื้นที่ที่พร้อมช่วยดูแลและอำนวยความสะดวกในการใช้งาน

สำหรับองค์กรที่ต้องการตั้งสำนักงานใหญ่ประจำภูมิภาค ทีมโปรเจกต์ หรือผู้บริหารที่กำลังมองหาฐานการทำงานในกรุงเทพฯ โมเดลนี้ช่วยลดความยุ่งยากในทุกขั้นตอนที่อาจทำให้การเริ่มงานล่าช้า ไม่ต้องเสียเวลาบริหารโปรเจกต์ก่อสร้าง ไม่ต้องตามผู้รับเหมา และไม่ต้องรอการเตรียมพื้นที่ก่อนเปิดใช้งานจริง

นอกจากความรวดเร็วในการเริ่มต้นแล้ว หากธุรกิจของคุณให้ความสำคัญกับทั้งคุณภาพและภาพลักษณ์ของพื้นที่ทำงาน JustCo ยังเป็นหนึ่งในตัวเลือกเซอร์วิสออฟฟิศที่โดดเด่นในตลาด ด้วยการออกแบบพื้นที่อย่างมีระดับ ทำเลใจกลางย่าน CBD และมาตรฐานการให้บริการที่ตอบโจทย์การทำงานขององค์กรยุคใหม่ได้อย่างครบถ้วน

เปรียบเทียบการตกแต่งออฟฟิศแบบดั้งเดิมกับ JustCo แบบชัดเจน

เมื่อลองเปรียบเทียบการเช่าออฟฟิศของทั้งสองรูปแบบ จะเห็นได้ว่าทั้งสองโมเดลสะท้อนภาพตลาดออฟฟิศในกรุงเทพฯ ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของต้นทุน ระยะเวลา และข้อผูกมัดของการตกแต่งออฟฟิศ ซึ่งการเช่าพื้นที่ในแบบดั้งเดิม ไม่ได้เป็นหนทางเดียวในการมีพื้นที่พร้อมใช้งานอีกต่อไป โดยเฉพาะเมื่อธุรกิจสามารถเลือกพื้นที่ทำงานที่ออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์ผู้ใช้งานจริง มากกว่าผูกติดอยู่กับเงื่อนไขของสัญญาเช่าเพียงอย่างเดียว

ตารางด้านล่างจะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดขึ้นว่าเมื่อเปลี่ยนจากการเช่าออฟฟิศแบบต้องฟิตเอาต์เอง มาเป็นพื้นที่ทำงานของ JustCo ที่ให้ทั้งความยืดหยุ่น ความแตกต่างในด้านต้นทุน ความพร้อมใช้งาน และความคล่องตัวทางธุรกิจ ลองไปดูกันว่ามีอะไรบ้าง

ปักหมุดกรุงเทพฯ เป็นฐานธุรกิจของคุณกับ JustCo

การที่เจ้าของอาคารสำนักงานแบบดั้งเดิมในกรุงเทพฯ เริ่มหันมาให้บริการออฟฟิศแบบ Turnkey กันมากขึ้น สะท้อนให้เห็นว่า สิ่งที่ JustCo นำเสนอในตลาดมีมานานแล้ว เพราะเราเข้าใจดีว่า ธุรกิจส่วนใหญ่ต้องการ “พื้นที่ที่พร้อมให้ทำงาน” มากกว่าการต้องมาบริหารโปรเจกต์ก่อสร้างหรือตกแต่งออฟฟิศด้วยตัวเอง ตลาดออฟฟิศในวันนี้จึงเริ่มยอมรับตรงกันมากขึ้น เพราะต้องการลดความยุ่งยากของการฟิตเอาต์ออฟฟิศแบบเดิม รวมถึงลดการใช้ต้นทุนที่ทุกธุรกิจไม่ต้องการแบกรับอีกต่อไป

JustCo ตอบโจทย์แนวคิดนี้ได้อย่างครบถ้วน โดยช่วยลดทั้งภาระเรื่องสัญญาเช่าระยะยาว ค่าใช้จ่ายในการคืนสภาพพื้นที่ และระยะเวลาเตรียมออฟฟิศหลายสัปดาห์ที่แม้แต่ Turnkey Office แบบดั้งเดิมก็ยังหลีกเลี่ยงได้ไม่หมด ไม่ว่าคุณจะกำลังมองหา ออฟฟิศให้เช่าพร้อมตกแต่งแล้ว หรือต้องการเช่าออฟฟิศพร้อมใช้ขนาดใหญ่ JustCo ก็พร้อมมอบพื้นที่ทำงานที่ยืดหยุ่น สามารถเข้าใช้งานได้ตั้งแต่วันแรก และปรับตามการเติบโตของธุรกิจได้อย่างลงตัว

ไม่ว่าทีมของคุณกำลังมองหาฐานการทำงานในกรุงเทพฯ และกำลังวางแผนขยายธุรกิจ หรืออยากเปลี่ยนจากออฟฟิศแบบเดิมที่มีต้นทุนสูง พื้นที่ทำงานของ JustCo อาจเป็นคำตอบที่ช่วยให้คุณเริ่มต้นได้เร็วขึ้น คล่องตัวขึ้น และบริหารต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น หากสนใจ สามารถนัดเข้าชมพื้นที่ของ JustCo เพื่อสัมผัสประสบการณ์การทำงานแบบ Plug-in-and-Work ที่พร้อมใช้งานได้จริงตั้งแต่วันแรก